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La surélévation des bâtiments : remède à la densification urbaine ?

Publié 10.01.2023

La surélévation des bâtiments peut être une solution parmi d’autres pour répondre aux objectifs nouveaux en matière de zéro artificialisation des sols et de rénovation énergétique. Didier Mignery, architecte et fondateur de Upfactor, startup spécialisée dans la surélévation des bâtiments, nous explique pourquoi et comment cette tendance – qui n’est pas nouvelle – connaît un regain d’intérêt.

Didier Mignery, architecte et fondateur de Upfactor
Didier Mignery, architecte et fondateur de Upfactor

Qu’entend-on par surélévation de bâtiment ?

Didier Mignery : Il s’agit d’ajouter une construction sur un bâtiment existant, au-dessus de la toiture. Ce principe architectural a toujours existé. Toutes les grandes villes se sont construites en Europe sur elles-mêmes au gré de différentes vagues de surélévation. À Paris, dès le Moyen Âge, les bâtiments ont été surélevés pour faire face à des besoins de logements supplémentaires dans un territoire contraint. Les règles d’urbanisme ont permis régulièrement le développement de ce procédé. La fin du XIXe siècle a été particulièrement prolifique, grâce également à l’arrivée de l’ascenseur et de matériaux de construction plus performants (fer, acier, béton armé). On observe une nouvelle vague de surélévation assez importante en 2014/2015 quand le coefficient d’occupation des sols – c’est-à-dire la surface de plancher constructible par m2 de terrain pour une zone donnée d’un plan d’occupation des sols – a été supprimé et remplacé par la règle du gabarit – qui définit le volume maximal autorisé des constructions et les limites extérieures de leurs formes. Et depuis, on constate une augmentation des permis de construire pour des surélévations : il y en avait 200 à 300 par an à Paris entre 2015 et 2016, aujourd’hui, on en compte plus de mille chaque année.

Au-delà de répondre à des besoins de logements supplémentaires, la surélévation adresse-t-elle aujourd’hui de nouveaux objectifs ?

D.M. : Densifier les zones urbaines via la surélévation permet de répondre aux nouvelles obligations imposées par la Loi Climat et Résilience en termes de zéro artificialisation nette des sols (ZAN). On réduit en effet l’étalement urbain sur les espaces naturels et agricoles. Surélever les bâtiments permet également de favoriser la rénovation énergétique : les copropriétés trouvent – avec ces logements supplémentaires – un levier de financement des travaux d’isolation ou d’installation de systèmes de chauffage moins polluants par exemple. Toujours en termes d’impact sur l’environnement, on peut exploiter les toits pour produire de l’énergie ou pour installer des jardins partagés !

Est-il possible de surélever tout type de bâtiment ? Et à quelles fins ?

D.M. : Les bâtiments du XIXe siècle sont très bien construits et acceptent la surélévation. C’est également valable pour ceux de la première moitié du XXe siècle. En revanche, dans la seconde moitié, nous avons des bâtiments qui ont été très optimisés et sont donc peu propices à la surélévation. On constate toutefois que pour les bâtiments des années 90 à 2010, on retrouve une certaine capacité à surélever du fait de normes mises en place plus favorables au procédé. Les surélévations concernent principalement la construction de logements à destination sociale ou privée. On peut aussi envisager de surélever des bâtiments autres que des bâtiments d’habitation : pourquoi ne pas aller vers une multi-fonctionnalité et installer par exemple des logements sur un bâtiment administratif ou des bureaux au-dessus d’une école ? Pour détecter justement à grande échelle les potentiels de surélévation, chez Upfactor, nous avons mis au point un outil qui analyse les bâtiments notamment en fonction de leur année de construction (hors zones patrimoniales ou ayant peu d’intérêt : stade, église, bâtiments atypiques…).

Avez-vous des exemples de réalisations révélateurs ?

D.M. : L’opération de Paris Habitat à Glacière (Paris 13) qui comprend 64 logements est assez intéressante. Les anciens logements ont été rénovés et d’autres ajoutés grâce à la surélévation. Des ascenseurs ont été installés. Autre exemple d’une opération que nous menons avec KONE : la rénovation d’une résidence à Tignes (73). Un étage a été ajouté et quatre ascenseurs installés sur-mesure. Ce cas nous montre que les grandes villes ne sont pas seules concernées par la surélévation. Je pense d’ailleurs que des villes petites et moyennes vont y venir de plus en plus.

Qui sont justement vos clients ?

D.M. : Nos clients sont en premier lieu les villes. Cette année, nous travaillons avec Strasbourg qui développe une véritable stratégie ZAN, mais également Nice et Lyon qui sont mues par la même logique de construire plus de logements sociaux. Enfin, nous avons un partenariat avec la ville de Saint-Nazaire (44) qui veut quant à elle faire revenir la population vers son centre-ville avec des logements attractifs. Nous travaillons également avec les bailleurs sociaux et les syndics de copropriété. Ces derniers sont dans une logique de valorisation de leur bâtiment pour générer des revenus qui serviront à financer la rénovation énergétique (isolation, changement de chauffage) mais aussi l’accessibilité ou encore la sécurité incendie. Et n’oublions pas qu’en augmentant la taille de la copropriété, on réduit également les charges communes de chacun.

Quels sont les freins à la démarche ?

D.M.: On peut rencontrer des réticences de la part d’associations de sauvegarde du patrimoine, comme à Paris où des démarches sont menées pour faire classer les toits en zinc. Il y a aussi la question du stationnement : on ne peut ajouter des places de stationnement équivalentes aux logements construits en plus. Mais ce problème devrait s’atténuer face à la volonté de nombreuses agglomérations de réduire l’usage de la voiture. C’est là où la gestion de la mobilité est primordiale. Pour que la densité plus forte de personnes (que génère la surélévation des bâtiments) soit bien vécue, il faut que les transports entre les logements et les lieux de vie soient plus importants. De même, qui dit moins de voitures, dit plus d’espace public rendu aux habitants et donc une meilleure qualité de vie.

Tendance à suivre !

Pour aller plus loin sur le bâtiment de demain

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