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La transformation de bureaux en logements, symptôme du changement du rapport au bâti

Publié 02.09.2021

Par la reconversion de zones sinistrées ou non utilisées, les politiques urbaines cherchent à réintroduire une vie locale dans les villes, trop largement colonisées par le secteur tertiaire. Ajouté à cela, la crise sanitaire et la généralisation du télétravail provoque une hausse constante de la demande en logements et une désertion partielle des bureaux. Conséquemment, il est logique que la transformation de bureaux en logements puisse occuper un rôle clé dans la réintroduction de populations résidentes dans les centres urbains. Une tendance de fond se cristallisant notamment autour de grands projets urbains menés par les politiques de la ville, comme par exemple « Réinventer Paris ».

img_Réversibilité des bâtiments : la transformation de bureaux en logements

Le contexte récent aura propulsé la réversibilité des bâtiments

À ne pas confondre avec la reconversion des bâtiments existants, la réversibilité des bâtiments est une réflexion architecturale sur les éléments de conception à adopter pour construire des bâtiments dont l’usage principal risque de changer à travers le temps. Un bâtiment réversible peut donc accueillir successivement des bureaux et des logements moyennant des modifications légères, et vice-versa. La réversibilité des bâtiments est un concept qui intéresse aujourd’hui particulièrement les architectes.

Idéologiquement parlant, ces derniers s’interrogent sur le moyen de produire des bâtiments se destinant à une postérité plus verte. Il leur faut donc penser des structures avec une logique de long terme, à l’adaptabilité élevée, transformables à moindre effort par les générations futures en fonction de leurs besoins. Du côté des consommateurs, la lutte contre l’obsolescence est considérée positivement par les investisseurs, entreprises comme particuliers. L’approche pragmatique quant à elle souffle aux promoteurs immobiliers que la réversibilité des bâtiments promet de les rendre plus attractifs. Ces dernières années, les évolutions régulières du BTP en termes de réglementations ont amené à devoir entreprendre des travaux de rénovation. Or, pour les bâtiments à faible réversibilité, la rénovation de l’ancien devient vite un lourd tribut : repenser entièrement l’isolation et la ventilation en fonction des critères de performances écologiques, créer des issues de secours, transformer l’acoustique… Rénover peut parfois coûter plus cher que de construire du neuf.

Enfin, l’année écoulée, marquée par la crise de la COVID-19, aura transformé notre rapport au bâti. Accéléré par la pandémie, l’engouement des citadins pour l’e-commerce est toujours croissant et pose aux urbanistes une question quant à l'avenir de certains espaces marchands. Mais surtout, se pose la question de l’usage massif du télétravail et de sa pérennisation dans de nombreuses entreprises. Beaucoup d’entre elles font aujourd’hui le constat qu’elles n’auraient rien à gagner dans un retour au bureau à plein temps. Au contraire, le télétravail serait un moyen efficace de réaliser des économies non négligeables : locations de locaux, entretien, déplacements professionnels fréquents, fatigue des employés suite à de longs trajets… Dans de nombreux cas, le télétravail permet d’adopter des organisations plus efficientes et de réduire ses dépenses.

Les politiques poussent la transformation des bureaux en logements

Si elles ont un rôle important à jouer, les récentes évolutions des conjonctures sanitaires et immobilières ne sont pas les seules responsables de ces changements de modèles. Se jouant tant au niveau local que national, voire européen, les politiques urbaines sont le fruit de réflexions de longs termes censées transformer les espaces et leurs usages.

À l’échelle nationale, le Décret de rénovation tertiaire (dit Décret Tertiaire), publié dans le cadre de la Loi de Transition énergétique, oblige les property et facility managers à améliorer progressivement les performances énergétiques de tout bâtiment tertiaire ou ensemble de bâtiments tertiaires d’une surface supérieure ou égale à 1000 m2. Avec des étapes réparties sur chaque nouvelle décennie, le décret doit amener à une réduction de 60 % de la dépense en énergie des bâtiments tertiaires d’ici 2050. La loi prévoit des amendes allant jusqu’à 7 500 euros pour les personnes morales ne respectant pas les restrictions, et par un processus de naming and shaming pouvant nuire à leur réputation. Conséquence : l’induction d’une transformation des stratégies d’acquisition, favorisant l’usage des bâtiments tertiaires comme logements et l’achat de bâtiments aux normes ou facilement réversibles.

D’un point de vue local, certaines communes prennent des initiatives pour favoriser la réintégration des populations dans les centres urbains. C’est notamment le cas de la Ville de Paris avec « Réinventer Paris ». Lancé en novembre 2014, ce programme est un appel à projets urbains censés transfigurer 23 sites parisiens. Logements sociaux, espaces verts, lieux de culture… La ville veut se réinventer dans une optique à la fois durable et éco-responsable. Poursuivant toujours l’objectif de réintroduire des populations aux origines sociales mélangées en centre-ville, un tel projet ne peut que profiter des migrations du secteur tertiaire. Ces dernières laissant derrière elles des espaces libres, à nouveau disponibles pour des populations locales, notamment pour leur ouvrir de nouveaux logements.

KONE DX : un ascenseur conçu pour s’adapter à la réversibilité des bâtiments

Pour mieux répondre aux enjeux de réversibilité des bâtiments et pouvoir anticiper les changements comme la transformation de bureaux en logements, KONE a mis au point des ascenseurs connectés conçus pour s’adapter aux évolutions du réseau. Le numérique est une condition indispensable de l’évolutivité des bâtiments. En effet, le bâtiment évolutif de demain promet d’être un bâtiment intelligent, notamment avec le développement toujours plus grand de l’internet des objets (IoT). C’est dans un tel contexte que KONE a choisi de penser l’ascenseur comme une expérience digitale, comme une plateforme numérique ouverte. Soutenu par la Plateforme Digitale KONE, l’ascenseur s’intègre dans un écosystème digital évolutif actif dans l’ensemble du bâtiment. Permettant entre autres de superviser les équipements à distance, d’organiser leur maintenance et de se synchroniser avec des solutions partenaires de Smart Home, de contrôle d’accès ou même d’accessibilité pour personnes en situation de handicap.

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