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La réversibilité des bâtiments, une stratégie d’avenir

Publié 04.10.2022

Transformer un bâtiment pour en modifier l’usage, sans passer par l’étape démolition-reconstruction, voilà tout l’enjeu de la réversibilité. Cette stratégie durable permet de répondre à la demande de nouveaux logements, sans augmenter l’étalement urbain. Pourtant, malgré ses bénéfices, elle reste encore marginale dans les politiques d’aménagement.

La réversibilité, une vision à long terme

Construire un bâtiment réversible consiste à anticiper son évolution et ses différentes destinations dès sa conception, pour pouvoir l’adapter facilement tout au long de son cycle de vie. Par exemple, un bâtiment réversible conçu pour le logement pourra se transformer en bureaux, puis de nouveau en logements, selon les besoins.

Intégrer la réversibilité dans une stratégie d’aménagement implique d’adopter une vision prospective de son territoire, sur le très long terme. Mais cette nouvelle façon de concevoir et de planifier doit encore faire son chemin, car elle va à l’encontre de l’immédiateté, rendue possible par la “bétonisation” qui a caractérisé les politiques urbaines encore récentes.

Réduction de l’empreinte environnementale des bâtiments

En permettant d’éviter les cycles polluants de démolition-reconstruction, en limitant l’artificialisation de nouveaux terrains, et en réduisant ainsi la production de nouveaux matériaux et de déchets pour favoriser l’utilisation de ressources existantes, la réversibilité est une démarche durable.

Elle est ainsi un axe de progrès important pour le secteur du bâtiment, qui représente encore à lui seul 43 % des consommations énergétiques annuelles et 23 % des émissions de gaz à effet de serre1 en France.

Construire réversible aujourd’hui n’est donc pas une simple tendance, mais une nécessité pour préserver l’environnement !

Souplesse et réactivité dans la planification urbaine

Concevoir des bâtiments réversibles offre plus de souplesse et de réactivité aux collectivités locales pour l’aménagement de leur territoire. En effet, changer la destination d’un bâtiment s’avère plus rapide techniquement s’il a été conçu dès le départ dans une logique évolutive. La réversibilité permet aussi de gagner du temps avec les formalités réglementaires, car la transformation du bâtiment peut, dans certains cas, échapper à la modification du permis de construire.

Économie de temps, réduction de l’empreinte carbone, lutte contre l’obsolescence des bâtiments vacants (la France comptait 37,2 millions de logements vacants en 20212)… les bénéfices de la réversibilité ne sont plus à prouver !

Construire réversible : des freins à anticiper

Loin d’être une solution miracle, la réversibilité fait face à plusieurs contraintes qu’il est essentiel d’anticiper pour ne pas ralentir les projets.

Des contraintes techniques pour permettre la modularité

Tout d’abord, pour construire réversible, il faut envisager en amont du projet toutes les destinations possibles du bâtiment (commerces, logements, écoles…), et toutes les contraintes structurelles liées à chaque usage. Il faudra par exemple prévoir de grands plateaux modulables sans murs porteurs3, déterminer des hauteurs de plafond maximales, ou encore créer des équipements multifonctionnels, pour répondre à tous les usages envisagés .

Complexité réglementaire : respecter les normes de toutes les typologies de bâtiments

Mais le challenge ne s’arrête pas là, car les contraintes réglementaires sont nombreuses pour un bâtiment réversible. En effet, pour pouvoir changer de destination, le bâtiment doit respecter les normes de construction et les réglementations environnementales liées aux différentes utilisations et activités qu’il sera susceptible d’abriter.

Pour ne citer que les plus courantes, les normes techniques du bâtiment (DTU), les directives du plan local d’urbanisme (PLU), ou encore les normes environnementales (RE2020, décret tertiaire), feront partie de l’arsenal réglementaire à prendre en compte.

Pour contrebalancer cette complexité, certaines mesures ont toutefois été créées pour assouplir le cadre réglementaire et encourager la réversibilité5 :

1. La possibilité de déroger aux règles du PLU

L’ordonnance n°2013-889 du 3 octobre 2013, relative au développement de la construction de logements, autorise à déroger aux règles du plan local d’urbanisme, si :

  • La hauteur maximale prévue par le règlement est excédée et que la construction à une vocation résidentielle, sans toutefois dépasser la hauteur de la construction contiguë existante,
  • La construction, achevée depuis plus de deux ans, est surélevée et que la surélévation a pour objet la création de logements,
  • Un immeuble existant est transformé, pour usage principal d'habitation, par reconstruction, rénovation ou réhabilitation, dans la limite du gabarit de l'immeuble existant,
  • Le projet de construction de logements est situé à moins de 500 mètres d'une gare ou d'une station de transport public, il peut déroger en tout ou partie aux obligations de création d'aires de stationnement applicables aux logements.

2. Le bonus de constructibilité

La loi ELAN du 23 novembre 2018 prévoit un bonus de constructibilité, qui autorise à augmenter la surface d’un immeuble de 30 % par rapport à ce que prévoit le plan local d’urbanisme.

3. Transformer sans modification du permis de construire

L’article 421-14 C du code de l’urbanisme6 permet de changer la destination d’un immeuble sur simple déclaration, sans changer le permis de construire, sauf en cas de modification des structures porteuses ou de la façade du bâtiment.

Réversibilité versus Réhabilitation : quels avantages ?

Et si recycler le bâti existant était finalement plus facile ? Par exemple, environ 3,3 millions de m2 de surfaces de bureaux seraient vacantes en Île-de-France. Si 41 % des entreprises généralisaient deux jours télétravail hebdomadaire7 , ces surfaces vacantes pourraient être réhabilitées en logements. Mais ce n’est pas si simple !

En effet, réhabiliter des bâtiments qui n’ont pas été conçus pour être réversibles nécessite des transformations structurelles lourdes (surélévation, juxtaposition, extensions), et une mise aux normes parfois complexe8, comme vu précédemment.

Au contraire, favoriser la réversibilité plutôt que la réhabilitation garantit une certaine souplesse et limite l’impact environnemental des changements de destination des bâtiments. En somme, une solution d’avenir à envisager pour la ville de demain !

Réversibilité, quid des ascenseurs ?
Lors du changement d’usage d’un bâtiment (par exemple la transformation d’un immeuble de bureau en logements), plusieurs possibilités d’adaptation des ascenseurs sont envisageables. Pour fluidifier la circulation dans le bâtiment, il est possible d’ajouter un ascenseur, ou de moderniser voire remplacer le modèle existant pour mieux l’adapter aux nouveaux besoins des usagers. Dans d’autres cas moins complexe, un simple changement des services proposés par votre ascensoriste peut suffire à finaliser votre projet de réversibilité.
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